2013年岁末,美国股市再创新高,令全球投资者振奋不已。但这支近年来被美联储货币宽松政策持续烘烤的“温度计”,已无法完全反映美国实体经济的冷暖温凉,倒不如美国楼市数据更加精准而真切。
与美股相比,楼市之于美国经济的现实意义更加突出:败也楼市,成也由它。几年前,美国经济深度衰退,全拜美国楼市次级抵押贷款危机所赐。现如今,美国经济呈持续复苏态势,也多亏楼市复苏先行启动。正是山姆大叔在美联储的帮助下抢到这个“胜负手”,才盘活了这局枯棋。
从逻辑上看,在美联储执行量化宽松政策的背景下,此前数月美国楼市逐渐回暖并呈量价齐升之势,财富效应随之显现———美国家庭资产净额截至去年第三季度增至77.3万亿美元,为1945年有历史记录以来最高水平,让更多美国购房者逐渐咸鱼翻身,从“负翁”变为真正意义上的富翁,由此产生的正能量源源不断地注入美国实体经济当中。一方面,白宫和美联储相继出手拯救购房者,全力避免止赎,推动美国楼市率先破冰,有利于增强房产自有率接近七成的美国家庭的消费信心,为消费者开支(占美国经济比重2/3)提供可靠动能;另一方面,凭借回暖之势可吸引大量投资进入房地产领域,同时通过盖房建楼来提供大量就业机会。数据显示,从2011年第三季度至2013年第二季度,住宅楼市每个季度为G D P贡献的增长率不低于0.15个百分点,2012年第四季度更是贡献了0.5个百分点。此外,在截至2013年7月的14个月中,共有11个月全美建筑业就业岗位实现了正增长。
从最新公布的各项指标看,美国楼市还处于上升通道,但速度较之前期已有所放缓。
据美国联邦住房金融署2013年12月24日公布的房价指数,经季节性调整,去年10月份美国房价环比上涨0.5%,已连续21个月上涨,同比涨幅为8.2%。而美国全国房地产经纪人协会日前公布的报告显示,去年11月份美国各类旧房销售(占美国整个楼市销量的90%)中间价约为每套19.6万美元,同比增长9.4%。此外,美国商务部公布报告称,11月份美国新屋开工率大幅上升22.7%,经季节调整后年率达109万套,创下自2008年2月份以来峰值,而美国住宅建筑商信心指数达到58,也为8年来最高。
值得注意的是,随着房价节节攀升以及抵押贷款利率从历史低位开始反弹,购房者的热情有所降低:一是去年11月份美国旧房销量年化后为490万户,为连续第三个月环比下滑,29个月以来首次同比下滑;二是在截至12月20日的一周内,全美抵押贷款申请活动指数下降6.3%,至351.1,为连续第二周下降,并跌至13年低点。
2014年,美国楼市的主要变数是,美联储决定从2014年1月开始逐步缩减购债规模,并可能于年底结束。在此影响下,住房抵押贷款利率将持续走高,势必给美国楼市泼上一瓢冷水。就在去年年底,美国30年期固定抵押贷款利率升至4.64%,比上年同期高出1个多百分点。此外,“两房”将提高贷款担保费用等一系列利空举动,也将对美国房地产业构成挑战。一旦美国楼市无法继续提供复苏动能,美国经济将会失色不少,奥巴马总统将很难兑现让美国经济在2014年实现突破的承诺。
总之,新的一年,楼市安好,美国经济便是晴天;若难安好,美国经济将阴云密布。
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